賃貸物件の“仮押さえ”についてわかりやすく解説！
申込日と家賃発生日との関係など、初心者が知っておくべき知識を説明しています。
部屋探しを成功させる上で、「物件確保」と「タイミング」はとっても重要な要素です。
これを読めば、仮押さえや物件確保について悩むことはなくなりますよ！
「この賃貸物件、仮押さえできないかな？」と、悩んだことはありませんか？
実はこのような悩みを持っている人は、たくさんいます。
「仮押さえをしたい」という人の状況は、大きく以下の三つのパターンが考えられます。
②申込日と入居日がマッチせず、空家賃が発生してしまう
③候補物件を確保したまま、他の物件を検討したい
部屋探しを成功させるためには、「物件の確保」に関する知識は必要不可欠。
どんなに時間をかけて良い物件を見つけたとしても
物件確保がうまくいかず、他の人に取られてしまっては何の意味もありません。
今回はその「物件の確保」にまつわる情報を、すぐにあなたの部屋探しに活かせるようにまとめてみました。
仮押さえは基本的に”成立しない”
しかし、『代わりになる方法』や『対応策』ならある！
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1.賃貸で1ヵ月”仮押さえ”する方法は？
まずは本題。
「賃貸で1ヵ月仮押さえする方法は？」
という質問についての回答からです。
1-1.結論「仮押さえは成立しない。」
早速結論ですが、
「賃貸物件は仮押さえが成立しない。」
これが回答です。
しかし、ちょっと落ち着いて。物件によっては
「1ヶ月間確保が出来て、最悪内見後にキャンセルも許される」
そんな方法があるんだ。
すぐにその方法を知りたい！という方はこちらからスキップできます。
（「4章 “仮押さえ”の代わりになる方法」へ）
そしていくつか「対応策」もあります。
順番に説明していきますね！
2.仮押さえの定義
実はこの「仮押さえ」という言葉。
賃貸探しにおいて、定義がとても曖昧なのです。
認識の相違により、思わぬトラブルに繋がってしまうこともありますので
しっかりと理解しましょう。
2-1.そもそも仮押さえってなに？
そもそも”仮押さえ”とは、どのような意味で使われているのでしょう？
これから説明する「対応策」を理解してもらうには
まずこの言葉の意味をきっちり理解する必要があります。
賃貸には
———————————————————
大家（貸し手）側
顧客（借り手）側
———————————————————
の2種類の立場があります。
これを分けて考える必要があるのです。
まずは借り手側から考えてみましょう。
借り手側の言う“押さえる”とはつまり【物件確保のこと】であり、”物件確保”は「申込」をしないと出来ません。
つまり【押さえる＝申込】となります。
次に”仮”の意味を調べると【一時的なまにあわせ】とされています。
つまり仮押さえとは「一時的なまにあわせの申込」のことであり
具体的にいうと【キャンセルする可能性がある申込のこと】と言い換えられます。
不動産業者から「仮押さえしておきましょう」というトークをされたとすれば
それは【キャンセルしてもいいから、一旦申込しましょう】という意味合いであると理解してください。
2-2.仮押さえができない理由
ここまでは、借り手側から見た話になります。
借り手側からすると便利な言葉ですよね。
次に、大家側の立場になって考えてみましょう。
【仮押さえ＝キャンセルする可能性がある申込】でしたよね。
…あなたが大家なら、受付しますか？
他にもたくさん顧客が居る中で、
わざわざこのような内容の申込を受け付けるメリットが無いですよね。
仮押さえができない理由を端的にいうと
「大家側（貸す側）にメリットが無いから」ということが、お分かりいただけたかと思います。
「仮押さえさせてください」と申込をされて
「はい、わかりました」と受け入れる。そんな大家はいないのです。
そしてこのような背景から、
【そもそも大家側は仮押さえという概念自体を持っていない】
というのが現実です。
2-3.注意すべきこと
ここで皆さんにあらためてしっかり理解して欲しい、注意点があります。
それは
大家（貸し手）側には「仮押さえ（仮申込み）」という概念自体が無いので
あなたが仮押さえのつもりで行った作業は、大家側からすると「正式な申込」以外の何ものでもない。
ということ。
この認識の相違が、違約金支払いや損害賠償請求など
トラブルに繋がったという事例はたくさんあります。
なぜなら大家は申込を受け付けたなら”募集を取り下げる”必要があるからです。
申込を受け付けたらすぐに、スーモやホームズなどのポータルサイトの掲載を落としたり
仲介業者からの問い合わせに対して「募集終了しています」と伝える必要があるのです。
大家からすれば、大きな機会損失を被ることになります。
2-4.正確には「できない」ではなく「成立しない」
ここまでの説明でお分かりかと思いますが、正確に言うと仮押さえは
「出来ない」というより、「成立しない」という表現のほうが正しいです。
なぜなら、無理やりにでも申込をしておいて数日後にキャンセルすれば
それは実質的に「仮押さえしていた」という事実になりますよね…
しかしそれはあくまで借り手側の一方的な認識であり、大家側にそのような認識はありません。
つまりその話自体が成立していないのです。
3.前提として知っておくべきルール
仮押さえに近い効果がある「代替手段」や「対応策」を取り入れてもらうにあたり、
最低限、前提として知っておくべきルールがあります。
3-1.キャンセルを前提とした申込みはNG
前述のとおり、仮押さえとは「キャンセルをする可能性がある申込」のことです。
大家側にも大きな迷惑をかけますし、あなた自身にも大きなリスクがありますので
キャンセル前提の申込はやめておきましょう。
3-2.申込しないと、確保は出来ない
これもおさらいです。
大家（または管理会社）側には「仮押さえ」という概念自体が無いので
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
正式申込=物件確保（募集止め）
or
オープン（募集中）
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このいずれかの考えしかありません。
物件を確保をするためには「申込」をするほかないのです。
3-3.契約開始日と家賃発生日の違い
下記の違いを知っておきましょう。
契約開始日 → 契約書上の契約が始まる日（住み始めることができる日）
家賃発生日 → 家賃の支払いが始まる日
この2つは基本同じ日になることが多いですが、
場合によってはバラバラになることもあります。
3-4.家賃の日割り計算（ひわりけいさん）とは
借り始める月の家賃は、ほとんどの物件が「日割り」で計算するかたちになります。
【日割精算とは】
賃料をその月の日数で割り「1日分の家賃」を計算し
発生した日にち分を支払うこと。
（例）賃料が60,000円の場合
60,000 ÷ 31 ＝1,935円 ←これが1日分の家賃
もし、7月31日が家賃発生日だとすれば
7月分の家賃は「1,935円」しか、かからないということ。
（8月以降は月60,000円かかる）
これが日割り計算です。
3-5.家賃発生は原則、申込から2週間後
これは業界の”悪慣習”です。
それは
【家賃発生日は原則、申込日から2週間前後しか待ってもらえない】
ということ。
つまり、住み始めるのが1ヶ月後でも2ヶ月後でも
申込日から数えて2週間前後には、家賃を支払い始める必要があるということになります。
「退去予告は1ヶ月前」という解約時のルールと決定的に矛盾しており、
貸し手に有利で借り手に不親切な、業界の悪い習慣といえます。
3-6.空家賃（からやちん）とは
3-5.に付随して発生するムダな費用のことです。
【空家賃（からやちん）とは】
実際には住んでいない期間だけど、支払う家賃のこと
（例） 賃料が60,000円の場合
8月1日から住みはじめる。
しかし、家賃発生日が7月1日となってしまった。
その場合
まだ住んでいない7月に、家賃60,000円がかかってしまう。
これが空家賃です。
これが空家賃の例です。
“空家賃問題”には多くの人が悩まされています。
3-7.家賃発生日の交渉は難しい
家賃発生日の延長交渉は、非常に難しいです。
難しい理由としては仮押さえと同様で、「大家側にメリットが無いから」です。
例えば、あなたが大家だとします。
Aさん「2/1の申込だけど、4/1からの家賃発生にしてくれませんか？」
Bさん「今すぐ入居できませんか？」
という2つの申込があったとして
もし、AさんもBさんも、同じくらい信用できる人だったとしたら
どちらを優先したいですか？
現実の大家であれば、Bさんのような顧客のチャンスを狙う為、
Aさんに「3月中旬になってから再度申込してください」と答えて終わりです。
しかしAさんにとっては、
3月中旬になる前にこの物件が他の人に取られてしまう可能性がありますので
「分かりました。そうします」とはなかなか言えないですよね。
4.”仮押さえ”の代わりになる方法
前置きが長くなりましたが、いよいよ本題に入っていきます。
仮押さえが成立しないことは前述のとおりです。
しかし以下に紹介する方法であれば
” 上手くいけば ” 仮押さえと同様の状況を作ることができます。
4-1.「先行申込」と「先行契約」
賃貸契約には「先行手続き」というものがあります。
例えば、
・前の入居者が退去する前の「退去予定物件」
・新築で建築中の「未完成物件」
このようにまだ内見も出来ない物件に対して行う手続きのことを、「先行手続き」といいます。
そして先行手続きには以下の2種類があります。
「先行申込」
「退去予定物件」や「未完成物件」などの内見ができない物件に対して
【内見するよりも先に申込を入れること】です。
申込が完了すれば、物件を確保できます。
申込受付後、内見を完了するまでは契約手続きがストップするため
内見後に「キャンセル可能」とされています。
「先行契約」
「退去予定物件」や「未完成物件」などの内見ができない物件に対して
【内見するよりも先に契約をすること】です。
申込が完了すれば、物件を確保できます。
申込受付後からすぐに契約手続きを進め、
基本は内見する前に契約を完了させる必要があります。
つまり「申込後、キャンセル不可」とされています。
いかがでしょうか。
先行契約であればほぼ、「仮押さえと同様の効果」と言えると思います。
しかし、「先行申込」として受け付けてくれるかどうかは物件次第。
「先行契約」だけしか受け付けてもらえないケースもあります。
もし候補物件が「退去前の物件」や「建築中の物件」である場合は
「先行申込で受け付けていただけませんか？」
と交渉してみるようにしましょう。
5.その他の対応策
前述の「先行手続き」は、限られた物件しか適用することができません。
しかし、通常の物件に対してもいくつか対応策がありますのでご紹介します。
まず、おさらいです。
【仮押さえをしたい人のパターン】
②申込日と入居日がマッチせず、空家賃が発生してしまう
③候補物件を確保したまま、他の物件を検討したい
各対応策については、上記①～③の状況次第で使えるものが変わりますので
ご自身の状況に応じて、活用してみてください。
5-1.オンライン内見を使う（パターン①向け）
仮押さえをしたいという人に理由を聞くと
「すぐに内見に行けない」という回答が多く上がります。
そんな人には「オンライン内見」という方法がおすすめです。
【オンライン内見とは】
不動産業者スタッフが顧客の代わりに物件現地まで行き
オンライン内見するなら「インスタント内見のDOPPEL~ドッペル~」がおすすめ。
お部屋探し初心者の方には特におすすめですよ！
5-2.フリーレント付き物件を狙う（パターン②向け）
フリーレントとは「家賃無料サービス」のことです。
【フリーレントとは？】
たとえばフリーレント1ヵ月という物件の場合
「契約開始日から1ヵ月のあいだ家賃が無料」
ということ。
（例）賃料60,000円 7月1日契約開始 フリーレント1ヶ月の場合
7月1日～31日分の賃料60,000円が無料
8月1日～家賃発生
※管理費/共益費までフリーレントに含まれるかどうかは物件によりけり
キャンペーンで2~3ヵ月間も、フリーレントが付いているケースもあります。
上手くいけば空家賃のリスクをなくせるので、
フリーレント付き物件は見逃さないようにしましょう。
5-3.家賃発生日を引き延ばしてもらう（パターン②向け）
家賃発生日の交渉については、2-6.の説明で難しいと説明しました。
しかし、中にはうまくいくケースもあります。
うまくいくケースは大きく分けるとこの3つ。
– この理由で引き延ばせたら、万々歳！
B.入居付けに困っている（人気がない）
– そもそもその物件に決めて大丈夫か、要注意！
C.オーナーに特殊な事情がある（会社の方針・早く満室にして売りたい、など）
– 理由によってはラッキー！ 理由によっては要注意！
交渉のポイントは
「大家の事情を予想すること」
特にパターンBに関しては、「長期間募集が出ている」とか「たくさん空き部屋がある」など
借り手側でも事情を予想しやすいです。
もし上記のような「ネガティブな状況」を読み取れたら、
その”弱み”を意識して交渉してみて下さい。
5-4.入居日の2週間前に決める（パターン②向け）
よくある質問のなかに
「いつから物件を探し始めるのがいいですか？」
というものがあります。
この質問、実は見当違いなんです。
「いつから探すか」ではなく「いつ決めるか」が大事なんです。
もし「物件数」や「スケジュール」に余裕がある場合は
入居希望日の2週間前を目安に申込（確保）するのが良いでしょう。
5-5.優秀な仲介業者を探す（パターン①～③向け）
シンプルに「優秀な仲介業者を探す」というのも一つの手です。
もし、優秀な仲介業者に当たれば
『物件の長期間確保』や『家賃発生日の延長』など
こちらの希望通りにセッティングしてくれる可能性が高まります。
「大家との関係性がある」
「交渉が上手い」
など、理由はさまざまです。
もし余裕があれば、（骨は折れますが…）複数の業者に声かけしてみましょう。
運が良ければ「うちならどうにか出来ますよ！」という業者に巡り合えるかもしれません。
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5-6.空家賃を払う（パターン①②向け）
これは最終手段。
どうしてもその物件を掴みたければ、空家賃を払う覚悟を決めましょう。
（対応策でもなんでもありませんが…笑）これが最も確実な手段です。
しかしその覚悟を決めたとしても、家賃発生日の交渉は忘れずに。
反対にそこまでの意思・熱意を見せれば
意外に家賃発生日を数日延ばしてくれたりするものです。
5.まとめ｜タイミングが成功の鍵
いかがでしたか？
賃貸の”物件確保”に関して、なんとなくお分かりいただけましたでしょうか。
とにかく賃貸探しは
【物件確保のタイミングが成功の鍵】
です。
「仮押さえができない」「家賃発生日が引き延ばせない」というルールにより
なかなか難しい局面があるかもしれません。
今回の記事により、少しでも力になれれば嬉しいです。
ぜひあなたの部屋探しに取り入れてくださいね♪
いくつか注意点があるので、以下の記事もあわせて読んで下さいね」
この記事のまとめ 「賃貸物件を内見せずに決める」ということについて完全解説！ 未内見で賃貸を決めること際、失敗しないコツを、 賃貸仲介歴10年・契約実績1000件以上の筆者が、 経験と知識[…]
6.部屋探しを確実に成功させるツール紹介
賃貸物件探しの不安を取り除き、成功する確率をグンと上げる、
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6-3.素人には見抜けない『おとり物件』を無料調査します！
一般の方向けの「賃貸検索ポータルサイト」には、
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それが「おとり物件」と呼ばれるものです。
まずはじめに…
おとり物件は素人には見抜けません。
おとり物件かどうかを調査をするには、
協会に登録している不動産業者しか見れないデータベースにアクセスする必要があるからです。
これを前提として、以下の話を聞いてもらえればと思います。
おとり物件ではなく、単純に情報更新が追い付かず結果的にそのような状況になってしまっている物件もあります。
しかし残念ながら、悪質な業者が多いのが実態です。（もちろん優良な業者もいますが…）
例えば、そのような悪質業者は
「”わざと”優良物件の情報を載せたままにして、お客からの反響を取る」
という手口を取っています。
問い合わせたお客には
「はい。まだ募集中ですよ。内見もできます。いつ来れますか？」
というような返答をします。
そしてお客は「その物件だけ内見したい」と伝えているのに
なぜか当日は、なかば無理やりお店に寄るように指示をされます。
いざ行ってみると「あ～、その物件、さっき別の人で申込が入っちゃったんですよね～」
のようにテキトーな説明をされ、希望に適わないまったく別の物件を紹介される。
そして強引にその中から選ばされ、断り切れず申込をしてしまう…。
そんなことがざらにあるのです。
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つまり、その”ボーナス”をもらえない物件は「おいしくない物件」ということになります。
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そうです。業者は「おいしい物件で決めたい！」と思っているのです。
その背景のなか、「親切に」「本音で」アドバイスをしてくれる業者は
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