部屋探しの注意点を解説します！
初めての一人暮らしでも分かりやすいよう、各ステップ毎に分けレクチャーします！
部屋探しを成功させるには、どんな点に注意が必要なのでしょうか？
気を付ける点をしっかり把握したうえで、必ず良い物件を掴みましょうね！
「初めての一人暮らし、さっそく賃貸探しをはじめるぞ！」
と意気込んでいるそこのあなた。
ちょっと待って、何も考えずに始めると失敗しますよ。
そうなんです。
勢いだけで部屋探しを進め、その結果失敗してしまう初心者は後を絶ちません。
「他の不動産業者に勧められて、この物件に決めようと思ってます」と、持ってきた物件を見て愕然。
「他にもっと全然良い物件あるのにー！」と…。
こんなことは日常茶飯事でした。
部屋探し初心者が何の勉強もせず、不動産屋に行くなんて
地図を持たずジャングルに飛び込むようなものです。
せっかくこれから初めて部屋探しをしようとしているのに
恐がらせるようなことを言ってしまい、申し訳ありません。
でもこの記事にたどり着いたあなたはもう大丈夫。
この記事を読めば地図だけでなく、武器も手に入ります。
とは言っても全く難しくはありませんのでご安心を。
部屋探しから契約、入居までを10ステップに分け
初心者でも分かりやすいよう、ステップ毎に説明していきます。
全部を読まなくても、気になるところだけ読んでも全然効果があります。
あなたの部屋探しのバイブルとして
この記事をブックマークして、時折見ながら進めることをおすすめします。
それでは、さっそく説明していきます！
必ず良い物件を見つけてくださいね！
（筆者は不動産業者ではありませんのでご安心をｗ）
- 決断
- 準備
- 情報収集
- 候補物件の選定
- 問い合わせ
- 内見
- 決定
- 申込
- 契約
- 入居
この各ステップごとに、
必ず知っておいて欲しい注意点があります。
各章でそれぞれ詳しく説明していきます。
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「おとり物件調査」もしくは「物件セカンドオピニオン」！！
「タダで部屋探しの不安をなくしたい！」という人には超おすすめの特典です。
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はじめに
部屋探しの注意点をしっかり理解していただくにあたり
前提として説明が必要なことがあります。
大きく3つに分け、説明させていただきます。
部屋探しの”成功”って何？（3つの要素）
「部屋探しに”失敗”しちゃった」という話は多く耳にしても、
「部屋探しに”成功”したよ！」という話を聞いたことは少ないと思います。
そもそも部屋探しにおける「成功」とは、どのような場合を言うのでしょうか。
「業界歴10年・契約1000件以上の実績」を持つ筆者が考える、
部屋探し成功の要素があります。それは下記3つです。
①納得感
ほぼこれが全てです。
あなた自身、心の中で納得が出来ていないようであれば
その部屋探しは“失敗”と言わざるを得ないのではないでしょうか。
②物件の質
いくら自分の中で”納得している”とは言っても、
誰がどうみても物件が劣悪（もしくはもっと良い条件の物件がある）であれば
その部屋探しは成功とは言えません。
③スムーズさ
見逃しがちですが、「スムーズであったか」「無駄に多くの時間や労力を費やしていないか」は
成功か失敗かを判断するうえで、とても重要な要素になります。
つまり、
「決めた物件に納得している！物件の質もある程度以上！しかも、スムーズに決められた！」
となれば、その部屋探しは成功と呼べます。
まずはこれらの要素を把握し、部屋探しの「成功の定義」をはっきりさせましょう。
“不動産屋”をどう考える？
「こんなに自分で勉強しなくても、不動産屋に任せればよくない？」
そう思っている人も多いはず。
そう考えているあなたは要注意。
基本的に不動産業者に任せきりにしてしまえば
失敗してしまう確率が大幅に高まります。
詳しくは以下記事にて説明しています。
この記事のまとめ 不動産屋は嘘つきとはよく言われるもの。その”嘘”について徹底解説します！嘘をつく理由からその内容、嘘をつかれる人の特徴まで、分かりやすく説明していきます。一部の悪質業者か[…]
まとめるとこんな感じです。
- 嘘をつく不動産屋は多い
- 嘘をつくには理由がある
- 嘘をつかれる人には特徴がある
- 自分の”知恵次第”で嘘から身を守ることができる
- 何より、まずは自分が誠実な対応を心掛けることが大事
信じるな！とまでは言いませんが、事実は把握しておきましょう。
そして任せきりにすることだけは、絶対にやめた方がいいです。
心構え（”満足”より”納得”が大事）
最後に部屋探しの“心構え”についてです。
大げさに聞こえるかと思いますが、
「決めるお部屋は長く生活を左右するとても大切なもの」なので
馬鹿にせず、是非聞いていただきたいのです。
大切なの心構え。それは
「”満足”より”納得”が大事」
と考えること。
部屋を探したことがある人は分かるかと思いますが
100点満点の物件は、ありません！
あえて断言します。
夢を打ち砕いてしまうようで大変心苦しいですが
「大満足」と思って、部屋探しを終える人は非常に少ないのです。
その理由は色々ありますが
・人間には欲がある
↓
人間というのは欲深いもので、、、
ある程度良い物件が出てきても、「もっと良い物件があるかも！」
と思ってしまうものです。
・家賃相場は分かりづらい
↓
家賃相場というのは、非常に曖昧なものです。
つまり「その物件がお得なのかどうか」が非常に分かりづらいのです。
・同じ物件は2つと無い etc…
↓
当然ですが、世の中に同じ物件は2つとありません。
つまり全く同じ条件で比較することが出来ないのです。
が主に挙げられます。
これらの要因により、
「この物件は100点！大満足！」とはなりづらい事が
お分かりいただけるかと思います。
ステップ1.「決断」するときの注意点
ステップ1.は、引越しをしよう！と「決断する段階」の注意点です。
この入り口を間違えてしまうと、元も子もありません。
まずはしっかりと正しいスタートを切りましょう！
本当に引っ越すべきかを考える
まずはじめに。
「あなたは本当に引っ越す必要がありますか？」
この質問を受けて「いや、いざ必要かと聞かれると必要無いかも」と考え直す人は結構いることでしょう。
例えば、現在の住まいから通う事が出来なくなるような
遠方への「転勤」「入学」というような理由であれば、必ず引越しが必要になるかと思います。
しかし「気分転換に」とか「良い物件があれば」などと考えている人は要注意。
あまり深く考えずに部屋探しを始めようとしている可能性があります。
「●●な物件があれば引越す」「●●までに無ければ引越さない」というように
具体的な線引きをしておくようにしましょう。
部屋探しはイメージするより、労力もお金もかかります。
中途半端な意思で取り組みはじめると
散々時間も労力も費やしたあげく、引越すことをやめた。ということになりかねません。
まずは現在の住居のメリット・デメリットを改めて考え
それでも引越すことがベターならば、部屋探しを進めるようしましょう。
時期の特徴を知る
次に「部屋探しの時期」に注意しましょう。
賃貸は時期ごとに大きく状況や条件が変わります。
各月ごとの特徴を知ったうえで
“自分にとってのベストな時期”を狙うことが大切です。
しかし「時期は選べない」という人もたくさんいますよね。
そのような人は、自分の時期の特徴を知っておくだけでも充分です。
以下記事で各月ごとの特徴を解説しています。
また、傾向ごとに以下の4つのパターンに分け
「パターンごとのベストな時期」を提案しておりますので
是非お役立てください。
パターン①選択肢の多さ重視
パターン②バランス重視
パターン③安さ重視
パターン④物件重視
この記事のまとめ 賃貸で優良物件を見つけるための「ベストな時期」を解説！ 1月～12月まで月ごとの特徴を、さまざまな面から徹底比較しています。 また、「自分にとってのベストな時期」を知るため、[…]
いつまでに決めるかを決める
部屋探しをすると決めたら、まず自分の中で
「いつまでに決めるかを決める」ようにしましょう。
物件は流動的であり、仮確保もできない為
これを決めていないと、だらだらと何ヶ月も時間をムダにしてしまう可能性があります。
そして物件は時間をかけるほど良い物件が見つかる、ということはありません。
よくある質問として
「いつから物件を探し始めるのが正解ですか？」というものがありますが
実はこの質問、的を得ていないのです。
考えれば当たり前なのですが、
「物件を探し始めてから決めるまでの期間は、人によってバラバラ」ですからね。
”いつから探し始めるか”ではなく、”いつまでに決めるか”を先に決めておくことが重要なんです。
ステップ2.「準備」するときの注意点
引越しを決断したら、いよいよ部屋探しの準備に取り掛かります。
闇雲に部屋探しを開始してしまっては、時間も労力もムダにしてしまう可能性があります。
本格的に部屋探しに入る前に、ここに記載の注意点をしっかり意識しましょうね。
正しい情報網を持つ
不動産業界は、誤った情報が多く出回っています。
ポータルサイトの物件情報をはじめ（詳しくは後述します）
ネットの部屋探しに関するノウハウや知識も、筆者から見れば「素人が書いている？」と思うような内容ばかりです。
成功の確率を上げるノウハウや知識を得るためには、「正しい情報網」を持つことが大切です。
そこで、いくつかおすすめのサイトを記載しようと思ったのですが…
…
…
ん～…見つからない！！！
これが正直な感想です。
今後、記事を書き進めていくうえでおすすめできるサイトがあれば追記しますが、
それまでは一旦タマドメ。だけを情報源にしてください。（手前みそで大変恐縮ですがｗ）
情報源を1～2個に絞ることも大切だよ！」
失敗のパターンを知っておく
成功する為には、失敗のパターンを知ることが大切。
そこで、部屋探しの失敗パターンを参考までにいくつか紹介します。
①立地に関する失敗パターン
・思ったより駅から遠くて、苦労することになった
・電車（または車）の音がうるさくて、夜眠れなかった
・通勤の満員電車がひどくて、仕事に支障が出た
・コンビニやスーパーがなく、不便であった
・日当たりが悪くて、洗濯物が乾かない。気も滅入った
・森林や畑が近くにあり、虫が大量に発生して生活に支障が出た
②騒音に関する失敗パターン
・壁が薄く、防音性が低いため、上下左右の部屋の生活音がうるさかった
・学校が多いエリアであり、同じ物件に学生が多く住んでいて騒音がひどかった
・ペット可物件であり、ペットの鳴き声がうるさかった
③条件/費用に関する失敗パターン
・家賃が高すぎて、支払いが思ったより負担であった
・プロパンガスが思ったより高くて、後悔した
・ベランダの無い物件で決め、浴室乾燥機を使用しているが電気代が高すぎる
・初期費用が想定より高くて、入居後苦労した
④設備に関する失敗パターン
・オートロックや監視カメラなどのセキュリティ設備がない物件で、不審者被害にあった
・1口コンロの物件で決めたが、料理が出来ず不便だった
・内装はリフォーム（リノベーション）されていてキレイだったが設備は古いままで、入居後よく故障した
・アンペアが小さくて、すぐにブレーカーが落ちてしまった
・エレベーター無しの物件で決めたが、荷物が多いときなど、大変不便だった
などなど…
挙げはじめたらきりがありませんが、なんとなくイメージ出来ましたか？
共通して言えることは、大半が「事前の準備・確認不足が原因」ということです。
部屋探しに費やす1～2ヵ月の努力をサボったばかりに、
入居後数年間も後悔することになりかねないのです。
適切な家賃を知る
高すぎる家賃で決めてしまわないよう、注意しましょう。
失敗パターンにもありましたが、
「家賃が高くて後悔した」という話はよく聞きます。
誰もが部屋探しの最中には、良い物件を見つけることに集中しすぎてしまいます。
「多少家賃が高くても、まぁいっか！」という感覚で、
物件を優先しすぎてしまうのです。
しかしそうしてしまうと、入居してから痛い目に合います。
家賃は毎月かかるものですから、少しの負担が積み重なり
気付けば大きな負担に変わっていきます。
そして負担と気付いた頃には、
「高い家賃の恩恵」を感じられない状況になっていることが大半なのです。
やはり、「自分にとっての適切な家賃」を知ることはとても重要になります。
求め方は簡単。以下のとおりです。
【 適切な家賃の計算式： 手取り収入 ー 生活費 ー 貯金額 】
これにご自身の金額を当てはめることができれば
すぐに「自分にとっての適切な家賃帯」が分かります。
多少のオーバーなどは問題ないと思いますが、
あまりにもオーバーしてしまわぬよう気を付けてくださいね！
この記事のまとめ お部屋探しの際、どのくらいの家賃で決めるのが正解なのか？ 初心者なら一度は疑問に思ったことがある悩みではないでしょうか。 この記事では、収入・生活費・貯金額の3要素を使い […]
方向性を決める（築古はやめよう）
部屋探しの方向性が曖昧にならないよう、注意しましょう。
【部屋探しの方向性を決める要素】
①条件の優先順位
②ゆずれない条件
③物件情報の収集方法
④決定・入居のスケジュール
などなど…
例えるならこんな感じです。
①条件の優先順位
広いより、駅までの距離と利便性が良いほうを優先する。
また、家族の意見を随時聞くようにする。
②ゆずれない条件
賃料は絶対に、管理費込みで8万円以内。
1,000円でもオーバーしていたら、候補から外す。
減額交渉出来れば検討するが、下がらなければやめる。
③物件情報の収集方法
基本は自分でポータルサイトを使って検索する。
気になる物件は問い合わせる前に「おとり物件調査」をしてもらい、
もし実際に募集中であれば、内見を依頼する。
基本は不動産業者に任せることはせず、こちらが主体となり動いていく。
④決定・入居のスケジュール
100点の物件が無くても、8/15頃までには必ず決定する。
80点以上と感じられれば、前向きに検討する。
入居は9/1頃を予定。（多少の前後は可能）
いざ物件を探し始めると、条件がぶれぶれになってしまう人はとても多いです。
ここまで厳密でなくても良いですが、
ある程度は頭の中にイメージを持つことで、失敗の確率が下がります。
決めるまでの手順をイメージしておく
決定するまでの流れをイメージしておくことも大切です。
例えばこんな感じ。
——————————————–
7/20～ ポータルサイトで物件検索を始める
↓
8/1～ 候補物件を集め、おとり物件調査をかける
↓
8/10～15 実際に残った候補物件（3件程度）を1社に内見依頼
↓
8/10～15 決定する
——————————————–
ステップ3.「情報収集」するときの注意点
さて、ここから本格的な「部屋探し」のステップに入っていきます。
重要な注意点が続きますので、しっかり理解してくださいね！
情報源には何があるのかを知る
物件の”情報源”には何かあるのでしょうか？
①不動産業者からの紹介
②賃貸ポータルサイト
③特徴的な物件ごとのポータルサイト（デザイナーズ・リノベーションなど）
④不動産業者ごとの個別サイト
⑤知り合いからの紹介
それぞれもう少し詳しく説明していきます。」
【5種類の情報源】
①不動産業者からの紹介
↓
一昔前までは、物件情報は不動産業者からの紹介を受けるのが一般的でした。
「●●（希望エリア） 仲介業者」等で検索すれば何社も出てきます。
もしくは、ポータルサイト経由で仲介業者と繋がるケースも多いかと思います。
②賃貸ポータルサイト
↓
圧倒的に有名なのは「スーモ」「ホームズ」です。
物件数も多いので、特にこだわりが無ければこの2つを使えば良いと思います。
よく勘違いされている人がいますが、ポータルサイトはあくまで情報掲示板であり
スーモとかホームズという不動産屋があるわけではありません。
ポータルサイトにもたくさん種類はありますが、賃貸の仕組み上
「スーモ・ホームズに載っていないけど、●●には載っていた」というケースは少ないかと思います。
ほとんどの人はスーモ・ホームズを見て探す時代なので、ほとんどの不動産屋がこの二つには情報を載せます。
あまり何個もチェックする意味は無いです。
③テーマ別賃貸サイト
↓
例えば、「デザイナーズ物件専門検索サイト」「リノベーション物件専用サイト」など
特徴的な物件だけを集め、コメントや詳細情報とあわせて紹介しているサイトです。
しかし、サイト数は増えても検討できる物件数はほぼ変わりません。
基本的にはあくまで見せ方が違うだけです。
イメージとしては「スーモやホームズの中から、
特徴ごとに物件がまとめられたサイト」と認識しておく方がいいです。
（前述のとおり、ほとんどの大家はスーモ・ホームズに載せるということ）
ただ、稀にこのようなサイトにしか掲載していない物件もあるとは思いますので
もし気に入ったサイトがあれば、【ポータルサイト2つ＋テーマ別賃貸サイト1つ】くらいは
チェックしても良いかと思います。
いくつか参考までにリンクを貼っておきます。
「good room」
デザイナーズ・リノベーション
https://www.goodrooms.jp/tokyo/?ref=nav_logo
「R-STORE」
個性的物件
https://www.r-store.jp/
「ゆる～い不動産」
変わった物件
https://www.bruno.jp/yurui/
④業者ごとの個別サイト
↓
②③はあくまで、不動産業者が情報を載せるための”掲示板”としてのサイトでした。
しかし当然ながら各不動産ごとに運営するサイトもあり、そこには自社の物件をメイン載せていることがほとんどです。
掲載する流れとしては…
1.退去届が届く
↓
2.自社サイトに募集を載せる
↓
3.ポータルサイト（テーマ別サイト含む）に募集を載せる
↕（※不動産会社や物件によって違う）
3.仲介業者専用サイトに募集を載せる
前後はありますが、だいたいこんな感じです。
例えば②のタイミングで見つけることが出来れば、大半の人よりも先手を取れると思います。
しかし何十社とある不動産会社のサイトを毎日、しかも随時チェックするのは相当な時間と労力がかかります。
ほぼ①②で情報は網羅出来ると思いますので、よほど気に入っている不動産会社がある場合だけ見るようにしましょう。
⑤知り合いからの紹介
↓
これはかなり稀なケースだと思います。
いくら知り合いからの紹介とは言え、良い物件かどうかは全く別の話。
油断せずに、しっかり条件を確認するようにしましょうね。
大きくはこの5種類だけです。
大半の人は①②のみが情報源になるかと思います。
自分はどの情報源を活用するか、このタイミングである程度は決めておくようにしましょう。
賃貸の登場人物を把握しておく
部屋探しにおいての登場人物。
これを把握しておくことで、一気に全体が見えるようになります。
下の図をご覧ください。
【賃貸の登場人物まとめ】
「所有者（しょゆうしゃ）」
その土地・建物の所有権を持っている人（or法人）のこと。
契約書の一部分に載るだけで賃貸契約中にやり取りすることはないので、あまり気にしなくて良い。※図にもいません。
「貸主（かしぬし）」
いわゆる「大家」とか「オーナー」と呼ばれる人のこと。
所有者と同一な場合が多い。
「管理会社（かんりがいしゃ）」
その物件の「客付け」「管理」を任されている会社。
入居後のやり取りは管理会社と行うことが大半。
「仲介業者（ちゅうかいぎょうしゃ）」
貸主と管理会社から情報を貰い、一般の顧客に紹介して客付けをする会社。
あくまであいだに入るだけなので、自社物件は持っていないことが一般的。無数に存在する。
「借主（かりぬし）」
部屋を借りる人（法人）のこと。
皆さんは契約書上の「借主」に該当します。
やりとりしている相手が「貸主」「管理会社」「仲介業者」のどれに当たるのか。
それを把握するだけでも、状況把握するのに役立つと思いますよ！
不動産業者の裏事情を知っておく
まぁどのビジネスでも当たり前だと思いますが、
不動産業者には不動産業者の事情・思惑というものがあります。
不動産業界にはびこる”嘘”については話せば長くなりますが
簡単にまとめると…
- 嘘をつく不動産屋は多い
- 嘘をつくには理由がある
- 嘘をつかれる人には特徴がある
- 自分の”知恵次第”で嘘から身を守ることができる
- 何より、まずは自分が誠実な対応を心掛けることが大事
こんな感じですね。
不動産仲介歴10年の筆者だからこそ分かる不動産屋の裏事情については、
以下の記事ですべて暴露しています。
この記事のまとめ 不動産屋は嘘つきとはよく言われるもの。その”嘘”について徹底解説します！嘘をつく理由からその内容、嘘をつかれる人の特徴まで、分かりやすく説明していきます。一部の悪質業者か[…]
ポータルサイトを上手に使う
情報源のところでも記載した「賃貸ポータルサイト」。
今の時代は、これをいかに使いこなせるかが
あなたの部屋探しの成否を左右します。
「餅は餅屋」と言いますが、任せきりはよくありません。
特に現在、賃貸物件情報の大半はすぐにポータルサイトに掲載されますので
わざわざ不動産業者から情報を得なくても、自分で得ることが出来てしまうのです。
長く自分の生活に影響をする住居ですから
しっかり自分自身でもリサーチをして、物件を目る目を養いましょう。
結果的にはそこで候補物件を見つけ、契約する。
そんな人が年々増えていっています。
「条件のお気に入り登録」や「希望条件にマッチした物件の新着があれば、通知してくれる機能」
「地図に線を書いて探せる検索機能」などなど…
ポータルサイトの使い勝手もどんどん良くなっていっています。
不動産屋に任せきりにせず、このようなサイトをしっかりと使いこなしていきましょう。
【SUUMO(スーモ)】不動産・住宅に関する総合情報サイトです。全国の賃貸情報からマンション・一戸建て・土地などの不動産…
日本最大級の不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S(ライフルホームズ)。賃貸物件も売買物件もお好みの条件であな…
ステップ4.「候補物件の選定」をするときの注意点
物件を検索したら、次は内見に行く「候補物件の選定」です。
検索した物件の中から、候補を選ぶ際の注意点を説明していきます。
方向性からずれていないか注意する
ここで最もありがちなのは
「当初決めた方向性から、ずれてしまっている」
ということ。
例えば、最初は「セキュリティ設備重視」で検索していたとしても
検索しているうちに「新築・築浅」に目が奪われてしまい
気付けば「新築ばかりが候補に。しかもセキュリティ設備は全く付いていない」
そんなことが良くあります。
もしそれでも本当に問題が無いのであればいいのですが…
このタイミングで1度、冷静に確認し直すことをおすすめします。
決めない物件を選ばない
「決めない物件を選ばない」とは、どういう事でしょうか？
そんなの当たり前じゃん、そう思いますよね。
しかしこれも不思議なもので、顧客の中には
「内見して、たとえそれがイメージ通りだったとしても、絶対に決めるつもりのない物件」
を候補として上げてくる人がとても多いのです。
それが「比較対象として」など、意図してのことであれば良いのですが
本人も自覚していないことが多いので驚きます。
こちらが丁寧に質問をしてようやく「確かに見に行くだけ無駄かも」と気付く人が多いんです。
これは何故かというと
- 自分の希望条件があまりよく分かっていない
- 不動産業者に任せきりにしている
- 内見してから決定するまでのイメージが持てていない
などの理由が考えられます。
候補にする、内見しに行く物件は
「内見してイメージ通りであれば、それに決めれる物件」
だけに絞るようにしましょう。
もしそれが難しければ反対に
「内見してイメージ通り問題無かったとしても、絶対に決めないであろう」
そんな物件だけは外すようにしましょう。
そんな物件を検討しているあいだに、
他の優良物件がどんどん取られてしまいます。
ステップ5.「問い合わせ」するときの注意点
さて、候補物件の選定が終わったら次はいよいよ
「不動産業者への問い合わせ」です。
ここからは不動産業者が絡んできますので、気を引き締めていきましょう。
おとり物件調査を行う
賃貸ポータルサイト（スーモ・ホームズ等）には
【すでに募集終了している物件を載せ続けて、顧客の反響を得る】という
いわゆる「おとり物件」というものが非常に多く存在します。
そのような悪質業者に問い合わせてしまうと、
「空いてますよー！いつ見にこれますか？」と簡単に嘘をつかれてしまいます。
そこでまんまとお店に行ってしまえば、もう後の祭り。
「問い合わせいただいた物件、さっき終了してしまいました。でも他にこんな物件がありますよ！」
と無理やり提案され、雰囲気に飲まれ、断り切れず決めてしまった…
そんなケースは無数に存在します。
必ず事前に、おとり物件調査を行うようにしましょう。
この記事のまとめ おとり物件チェッカーの現状について解説！ 「そもそもおとり物件ってなに？」「おとり物件の見抜き方は？」などの質問にもお答えします。 そして最後には、一切の費用や手間をかけず[…]
相談する業者は2~3社に絞る
「1社だけにお願いしておくのはなんか不安だから、5～6社に併行して探してもらっている」
そんな人をよく見かけます。
実は…
賃貸探しで複数社に声をかけることは、あまり意味がありません。
何故なら不動産業者は
【どの業者も同じ”業者用検索サイト”を使っているから】
つまり、情報源が同じなので
1社にだけお願いしていても、10社に声をかけていても
検討できる物件数が増えるわけではありません。
賃貸物件は無数にあるように思えて、実はかなり有限なのです。
時間と労力に問題がなければ、何十社声をかけても良いと思いますが
- 送られてきた資料のチェック
- 電話/メールのやり取り
- 営業トークに対しての対応
などなど…
メリットが少ない割には、対応に多くの時間や労力が必要になります。
しかし反対に1社にだけ絞ってしまうと、その業者の対応が悪い場合に困ってしまいますよね。
ですので、内見依頼や相談等で声をかけるのは、
「せめて2社、多くて3社まで」が良いかと思います。
おすすめに流されない
不動産業者が特定の物件をおすすめしてくる場合、
その物件は「不動産業者にとっておいしい物件」である可能性が高いです。
いわゆる「AD付き物件」と言って、もしその物件を客付けしたら
大家からボーナス報酬のようなお金をもらえる物件があります。
そのボーナス物件で決めてもらえれば、売り上げも倍上がりますから
不動産営業マンは当然その物件を狙ってきます。
当然すべてではなく、本当に良い条件の物件があり
それをおすすめしてくれる可能性もあります。
ここで大事なのは
それがボーナス物件なのかどうかを見破ることは意味が無い
ということです。
何故なら好条件の物件でもボーナスをもらえる場合はありますし
悪条件の物件でもボーナスが付いていないことは多くあります。
つまり借りる側からすれば「ボーナス物件なのかどうか」ではなく、
【自分にとって良い条件の物件なのか】
これに尽きるということです。
おすすめ、という言葉に惑わされず
その物件が自分の条件や方向性に合っているものか？
どのような理由からおすすめされていますか？
と聞いてみましょう。
その解答次第で、検討するかしないかは判断すればいいのです。
ステップ6.「内見」するときの注意点
いよいよ部屋探しのメインイベント、「内見」です。
内見したことが無い人にとっては、あまりイメージが湧かないと思いますが、
下記注意点を分かっていれば、そんなに難しくないのでご安心を。
是非とも楽しみながら行ってくださいね！
内見は3件まで絞る
これは“部屋探し成功の基本”といえます。
10年間仲介業者として働いた経験をもとに率直にお話すると
4件目以上内見するのはほぼ無意味です。
これは、あなたにとっても、仲介業者にとってもデメリットしかありません。
何故なら…
- 4番候補以降の物件に決める人は今までいなかった
- あなたにとっても時間も労力もムダになる
- 多くの時間を費やすほど、もっと良い物件が終了する可能性が高まる
などなど…
これだけ押さえておくだけでも効果大ですが、
その他にも内見で失敗しないためのコツはいくつかあります。
以下の記事にまとめてありますので、是非チェックしてください。
「あわせて読みたい」
https://tamadome-chintai.com/naikendakedemo-daijoubu/
内見を依頼する業者は1社に絞る
相談する業者は2～3社に絞りましょう、とお話しましたが、
内見を依頼する業者は1社に絞りましょう。
内見の際に複数社回るのは、皆さんが思っている以上に時間と労力を使います。
単純に打ち合わせや移動、待ち合わせの時間もそうですが
何より…不動産業者はそう簡単に解散させてくれません。
仲介業者側からすると
もし簡単に次の業者に行かせてしまって、そちらで決められてしまえば
それまで物件紹介や相談、内見に費やした時間と労力がすべて水の泡。タダ働きになってしまいますよね。
相手もビジネスなので、そんな事は簡単に許してもらえません。
各業者、営業スタッフの粘りに付き合っているあいだに、
次々と良い物件は終了していきます。
大半の物件は
どこか気に入った仲介1社でまとめて内見出来ると思います。
稀に「専任物件」といって、特定の管理会社でしか紹介を受けれず
内見もそこにしか依頼が出来ない物件もあります。
そのような物件以外は、すべて1社に依頼するようにしましょう。
事前準備を怠らない
「内見って部屋を見るだけでしょ？見てから考えればいいじゃん」
と思っているそこのあなた。
よく気持ちは分かります。でも…
甘いです！
もしイメージ通りだったとしたら、すぐ申込するんですか？
もししないとしたら？その間に候補物件が終了してしまうかもしれません。
もしイメージと違った場合はどうするのですか？
探し直すとしたら入居日に間に合いますか？
内見でどこをチェックするべきか分かってますか？何度も見に行けません。
などなど…
内見をして「よしこの物件にする！」もしくは「これにはしない！他の物件にする！」と言える人は
確実に事前準備をちゃんと行っています。
事前準備は、最低限以下の2つを行えれば良いと思います。
①イメージ通りの場合・イメージと違う場合、それぞれどうするか
候補が全滅したらどうするか？などを事前に考えておく
②内見時に確認する事項を把握しておく
②に関しては、ネット上の情報が錯綜していますので、
筆者が作成した「タマドメ。内見チェックシート」を使うのが早いです。
（全国どの物件にも対応しています）
少しでも不安がある人は是非お買い求めください。
https://coconala.com/services/1768219
採寸を忘れずに
物件を後にする前に、採寸を忘れないこと。
もし後日、その物件に決めることになった場合
確実に部屋の寸法や家電置場の寸法は知りたくなりますよね。
もっと言えば、部屋を決定する際の検討材料にもなり得る情報だと思います。
そこでまた物件に戻って…測って…
などとやっている内に、その物件が取られてしまいますよ。
最初のタイミングで測ってしまいましょう。
ステップ7.「決定」するときの注意点
それではいよいよクラマックスに入っていきます！
「物件決定時」における注意点を、説明していきます。
その場に流されていないか注意する
特に、部屋探し初心者の人によくあるのが
【その場の雰囲気に流され、条件に合っていない物件で決めてしまった】
というケース。
「そんなドジな真似はしないよ」と思っていても、
いざ初めて内見に行って、初めて不動産業者の百戦錬磨の営業トークを喰らうと
想像以上に流されてしまうものです。
この事を頭の片隅に置いておくだけでも、全然違うと思います。
もちろん提供してくれる情報
例えばオススメ物件や地域の情報などはしっかりと受けとめ、
その上で「自分の条件に合っているか」と心の中で冷静に判断をしましょう。
曖昧なままにしない
これも初心者や、新社会人がやってしまいがちな注意点。
条件やスケジュールについて、曖昧なままで終わらせないようにしてください。
具体的には、
「条件」
↓
頑張れば賃料を減額できるかも？みたいな感じで話をされ、
結局明確な回答がないまま、申込するかしないか判断してしまう 等
「スケジュール」
↓
ご入居日に間に合うとは思いますよ！という状態で申込をしてしまい
結局希望日に間に合わず、数日間ホテルに宿泊する羽目になった 等
等、こんな感じです。
話のなかで曖昧な回答があった場合、
“物件を申込する前までに”明確な回答をもらうようにしてください。
（しかし、すぐに回答がもらえない場合は、物件確保を優先した方が良いケースもあります）
印象は大切に
この決定の段階で、部屋の条件などについて
不動産業者を通して貸主（大家）に確認することがあるかと思います。
そこで注意して欲しいのは「大家への印象」です。
「今は借り手市場だから」という人もいますが、
賃貸は結局…【大家の所有物に住まわせてもらう】という感覚が正しいと思います。
こちらがあれこれ確認や要求をしているうちに大家が、
「もうその顧客には貸したくない」となれば、それで終いです。
大家が売却して変わらない限り、二度とその物件に住めなくなるでしょう。
もっと怖いこともあります。
例えばその大家が【メガ大家】と言われる、
物件を何十・何百棟も物件を所有している大家である場合
他の物件も含めて断られてしまう。なんて事にもなりかねません。
それは言い過ぎかもしれませんが、
とにかく「大家への自分の印象」は大切にすることをおすすめします。
思わぬメリットがあるかも！」
ステップ8.「申込」するときの注意点
「よし！ここに決めた！」となった後の注意点です。
意思決定出来たことに安心してしまい、
思わぬ落とし穴に落ちてしまうことがありますので注意しましょう。
早急に1番手を確保をしてもらう
何よりこれが最優先！
まずは“早急に”物件確保をしてもらってください。
【基本的な物件確保の手順】
①申込書を記入する
↓
②身分証などと合わせて申込書をFAX送信する
（アナログですが、大半がFAXでのやり取り）
↓
③大家もしくは管理会社に、FAXの到着確認をする
↓
④到着した人順に「番手」が決まる
↓
⑤一番最初に到着すれば「1番手」となり、確保が完了する
このような流れになります。
やり取りしている不動産業者の段取りが悪いと、
その間に運悪く、他の人に取られてしまうケースもあります。
可能なら内見に行く前の打ち合わせタイミングで、
「申込となった場合の流れ」についても質問しておくようにしましょう。
キャンセルについて知っておく
申込する疑問に感じるのが、
「最悪、キャンセルってできるのかな…？」
ということだと思います。
もっと言うと
「最悪、キャンセルしても大丈夫？お金はかからないよね？」
ってことですよね。
しかし申込するかしないか、もしくは申込しますと言った直後であれば
不動産業者には非常に聞きづらい質問です。
結論を申し上げますと、
「契約書に署名捺印をするまで、違約金は発生せずにキャンセルできます」
しかし、申込を受け付けた時から大家は募集を取り下げるので
何日も確保したあげくキャンセルとなると、大きなトラブルにつながる可能性があります。
筆者の感覚（もちろん物件や曜日などの状況によりますが）では
「せいぜい申込してから1～3日以内なら、ぎりぎり大丈夫かな？」
という感じでしょうか。
絶対大丈夫という確証ではないので、参考までに。
しかし、申込をする際は「キャンセルしないつもり」で、行うようにしましょう。
先行申込と先行契約を活用する
皆さんがこのタイミングで考えるであろうことが、もう1つ。
それは、
「仮押さえって出来ないのかな？」
ということだと思います。
結論、賃貸物件の仮押さえは
「出来ないというより、成り立たない」
というのが答えです。
大家は申込を受けたら募集を取り下げるわけですから
仮で確保させておくなんてデメリットしかありません。
前述のとおり、何か避けられない事情がある場合は
最悪1～3日以内であれば許してもらえる可能性が高いと思いますが
基本は「仮押さえは出来ない」と考えておくほうが無難でしょう。
ムダな費用があれば削除交渉する
基本的に以下の費用は必須でかかります。
ここに記載の無い費用は「付帯費用（いわゆるオプション）」であり
お願いをすれば外してもらえる可能性があります。
どんな費用が掛かるのか、金額と内訳を質問して、
もし外せるものがあれば外してもらえないかお願いしてみましょう。
付帯費用（オプション）については、
下記記事内「1-2.初期費用が割高に設定されているかもしれない」
でより詳しく説明してます。
「あわせて読みたい」
https://tamadome-chintai.com/koushinryou-demerit/
ステップ9.「契約」するときの注意点
ここまで来たということは…
“物件決定”及び”貸主審査の通過”おめでとうございます！
残すところ「契約」のみですね！
契約については専門的な話になります。
その中でも皆さんに出来る限りの注意点を、紹介させていただきます。
契約説明はしっかり受けよう
本来、「契約書の読み合わせ」「重要事項の説明」は
対面（もしくはリモート）で行うことが義務付けられています。
しかし、劣悪な不動産業者に当たってしまうと
「郵送で契約書を送るので、署名捺印をして返送してもらえますか？」
と、契約手続きそのものを省略しようとすることがあります。
こちらは素人ですし、大家とのやり取りも無いので
細かな契約内容までは把握しきれません。
必ず、対面（もしくはリモート）で説明をしてもらうようにしましょう。
条件に相違が無いか注意する
申込のタイミングで
決まっていた条件と契約書上の条件に相違がないか
をしっかり確認しましょう。
よくあるのが、
「賃料を1,000円減額してくれるという話だったのに、
届いた請求書みると減額されていない！」
というようなパターンです。
不動産業者は何件も物件申込や契約をしていますので、
あなたの交渉内容を忘れてしまっていることがあります。
それは業者の責任なので簡単に引き下がってはいけません。
もし、相違のある内容になってしまっている場合には
毅然とした態度で誤りを指摘し、直してもらうようにしましょう。
不利な内容が無いかチェックする
契約時、不利な内容が無いか、
出来る限りでいいのでチェックするようにしましょう。
すべてを網羅することは出来ないので、
基本的・尚且つよく盛り込まれている不利な内容を紹介します。
【賃貸の契約時における”不利な内容”の例】
「賃料改定が一方的」
↓
×「契約更新の際、賃料改定を可能とする」
〇「契約更新の際、甲乙協議の上で賃料改定を可能とする」
もし、×のままで契約してしまうと
一方的に賃料増額を希望されても、反論することが出来ない可能性があります。
「解約予告が2ヶ月」
↓
×「解約予告は2ヶ月前までに行うものとする」
〇「解約予告は1ヶ月前までに行うものとする」
解約予告は「1ヶ月」が基本です。
「解約予告2ヶ月」というのは
退去届を出してから、2ヶ月間かならず家賃が発生する
ということになりますので、大家側に有利な内容と言えます。
「更新事務手数料が発生する」
↓
×「更新時、更新料とは別に更新事務手数料0.5ヶ月分を支払うものとする」
〇「※記載なし」
「更新料」と「更新事務手数料」は全くの別物です。
更新事務手数料は管理会社の2次報酬です。
相場は「更新料新賃料の1ヶ月分」なので、
それ以上かかる場合はこちらに不利な内容と言えます。
「短期解約の違約金が発生する」
↓
×「1年未満の解約の場合、賃料1ヶ月分の違約金が発生するものする」
〇「※記載なし」
1年未満で解約しても違約金がかからない物件のほうが多いです。
もし短期違約金が発生する場合は、こちらに不利な内容と言えます。
以上、不利な内容を紹介しました。
しかし、
これに気付き、指摘したからといって訂正してくれるとは限りません。
まずその内容を「不利な内容なんだ」と理解することが大事です。
ステップ10.「入居」するときの注意点
ここまで本当にお疲れさまでした！
あとは入居するだけです。
あと少しですから、最後まで気を抜かずにいきましょう。
鍵の受け取りについて確認する
物件を決定し、契約手続きも終わったあとやる事は
「鍵の受け取り」
「インフラの使用開始手続き」
「荷物の搬出・搬入」
です。
【一般的な入居までの流れ】
①現住居の荷物を搬出する
↓
②鍵を受領しに、不動産店に立ち寄る
↓
③新住居に荷物を搬入する
鍵受け取りの日時や、その際の必要書類については
不備の無いようにしっかりと確認しましょう。
最悪の場合、「書類に不備があるため、鍵をお渡しできない」と
言われてしまうケースもありますので、気を付けてください。
インフラの手続きを忘れずに
入居する前に電気・ガス・水道・インターネットなど、
インフラ関係の手続きを忘れないようにしましょう。
遅くとも入居の2～3日前までに終わらせておくほうが良いでしょう。
電気・水道については最悪当日でも間に合うケースが多いですが、
ガスについては「開栓の立会い」が必要になり、事前予約が必要になります。
当日の連絡では予約ができない可能性がありますので、
特にガスに関しては早めに手続きしておくことをおすすめします。
害虫駆除薬を散布しておく
「荷物を搬入する前に、害虫防止薬（バルサン等）を散布しましょう」
これは完全に個人的な意見になります。ｗ
入居前に室内クリーニングは入っていますが、
害虫防止薬まで散布してくれることはありません。
家具家電を搬入してしまうと、散布するのが手間になるかと思いますので
やるならこのタイミングがおすすめです。
話と相違がないか確認する
では最後の最後！
入室後に
聞いていた話と相違がないか
確認するのを忘れぬように注意しましょう。
よくあるケースでいうと、
「エアコンを新しいものに交換してくれるという話だったのに、交換されていない」
「ここはクリーニングでキレイにしてくれると聞いていたのに、全然キレイになっていない」
など、設備やクリーニングに関するトラブルが多いです。
早いに越したことはないので、
「初めて入室する」というこのタイミングでしっかり確認しましょう。
入居後の注意点
最後はおまけとして、
「入居後、日常生活の注意点」をいくつか紹介します。
【引越し後、日常生活の注意点】
「生活音に気を付ける」
洗濯機を回す音などは、結構他の部屋に響くものです。
生活リズム的に、家事が夜中になってしまう人は
出来るだけ配慮するように、注意しましょう。
「換気は定期的行う」
賃貸契約には、「善良な管理者の注意義務」というのが決められています。
簡単に言うと「良い入居者として注意して使ってくださいね」ということ。
例えば換気をあまりしない事でカビが生えてしまい、窓枠の木が腐ってしまった…
となればそれは「善管注意義務違反」となり、こちらで修繕費用を払わなけれないけなくなります。
他にも例はありますが、まずは換気を定期的に行うことを忘れないようにしましょう。
「設備が故障したら、まず管理会社へ連絡する」
これもやってしまいがちなので、注意が必要です。
設備は物件同様「大家の所有物」なので、
自然に使って故障した場合は、大家の負担で修理してくれます。
その際は大家指定の方法で修理すること、と定められていますので
勝手にこちらで修理してしまうと、修理費用を支払ってもらえなくなってしまうことがあります。
設備が故障したら、まずは管理会社に一報し指示を仰ぎましょう。
まとめ
以上、部屋探しの注意点について説明してきましたが、いかがでしたか？
この記事…気付けば2万字を超える超大作となってしまいました。完全保存版です。
この記事をブックマークのうえ逐一確認しながら部屋探しに臨めば、
もう失敗することはありません！
是非お役立てくださいね。
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