不慣れな初心者でもすぐに使える、部屋探しのコツを解説！
賃貸を探すにあたっての最低限知っておいた方が良い知識、決めておくべきこと、成功させる為の考え方、注意点などなど…
初心者はもちろん、引越しに慣れている中級者までが参考にできるテクニックやノウハウを凝縮しています。
ぜひこの記事を参考に、部屋探しの成功を目指してください！
部屋探しには、簡単に成功確率をアップさせることができる“コツ”があります。
もし、今後賃貸探しを「上手く進めたい」「成功させたい」「満足のいく部屋探しにしたい」等と思うのであれば、
やみくもに検索したり、不動産業者の言いなりになったりするよりも、これから紹介するコツを押さえることが大事になります。
部屋探しのコツについて、必要な情報を厳選して紹介していますので
ぜひ、今行っている部屋探しに取り入れていただければと思います。
- 【”いつまでに決めるか”を決める】
- 【最低限のルールを知る】
- 【優先順位を決める】
- 【エリアは「最悪ここまでOK」というラインを決める】
- 【「最低限必要な広さ」を決める】
- 【家賃相場を知ること】
- 【家賃上限は、生活費から逆算して決めること】
- 【不動産業者に任せない】
- 【直感も大切にする】
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1.大前提｜部屋探しに”絶対の正解”など無い
まずはじめに。
部屋探しは自己満足の要素が強いので「誰が見ても絶対の正解」というのはありません。
例えるならファッションと同じようなものです。
「私はモノトーンカラーが好き」「私は原色で派手なのが好き」というのと同じで、物件探しも
「私は最低限のスペックがあれば、賃料は出来るだけ安い方が良い」
「私は賃料が高くなっても、新築じゃないと嫌だ」
等々…
好みや希望は様々であり、何が”正しい”とか“間違っている”ということはありません。
「あくまでも正解を決めるのは自分自身であり、他人が決めるものではない」
という原理原則を、まずはじめに理解しておくようにしましょう。
2.成功と失敗の定義はなに？
それでは「成功」と「失敗」の線引きはどのように考えるのが、正しいのでしょうか。
これも「最終的には自己満足」と考えることはできますが
もう少しだけ具体的に定義することができます。
筆者が考える成功と失敗を分ける要素は、大きく3つ。順番に説明していきます。
2-1.納得感
一つ目は
「本人に納得感があるかどうか」です。
例えば
「今のあなたの状況や検索条件であれば、この物件は誰がどう見ても優良物件！
プロの不動産業者から見てもほぼ100点満点！」
という物件があったとします。そして、あなたはその物件に決めたとしましょう。
しかしこの物件は、あなたが当初から強く望んでいた「白色のフローリング」ではない物件だとします。
「フローリングの色なんて、そんな気にしなくていいんじゃない？」
と、大半の人が感じると思います。
しかし、あなたの心の中で納得が出来ていない。
とすれば、その部屋探しは“失敗”と言わざるを得ないのではないでしょうか。
2-2.物件の質
反対に、誰がどうみても劣悪な物件やあまり良い条件とはいえない物件でも
本人が納得しているようであれば、それは“成功”と考えて良いのか？
これは議論の余地があります。
（劣悪物件とまではいいませんが）優良物件ではないのに決めている人には、下記2パターンが考えられます。
①長所・短所・特徴・市場評価など、諸々分かったうえで本人が”気に入って”決めている
②あまり理解をせず、不動産業者に言われるがまま決めてしまっている
①であればまったく問題ありません。2-1で説明したケースに該当しますので。
問題は②のケースです。
このケースでも、総合的にみて優良物件であれば問題ありません。
しかし、もしその物件が総合的にみて劣悪物件と判断されてしまう物件なのであれば
そのお部屋探しは“失敗”と考えるのが自然ではないでしょうか。
本人が納得していれば“成功”ではありますが、
最低限の物件の質はクリアしていないといけないと思います。
2-3.スムーズさ
最後はスムーズさです。
つまり「無駄に多くの時間や労力を割いてしまわなかったか」ということです。
例えばあなたが、「納得のいく優良物件」で決めることが出来たとします。
しかし、不動産業者が完全にはずれ。
やり取りも上手くいかず、それが原因で家族とも不必要な喧嘩ばかり。
仕事中も部屋探しに時間を割かれ、集中できない日々だった。。。
という状況であったとすれば、その部屋探しは“成功”と呼べるのでしょうか。
やはり、「スムーズに決めることが出来たかどうか」は
その部屋探しが成功か失敗かを判断するうえで、とても重要な要素になります。
3.契約実績1000件越えの筆者が伝授｜部屋探しを成功に導く9個のコツ
いよいよ、ここからが本記事の本題です。
「初めての部屋探しで不安だ…」
「いつも失敗してしまう…」
「時間がないので、重要な要点だけ知りたい…」
このような人達には特に効果抜群なポイントがあります。
順番に説明していきますので、ぜひすぐに取り入れるつもりで読んでみてくださいね。
賃貸物件の探し方のコツ①【”いつまでに決めるか”を決める】
一つ目のコツは、賃貸物件を「いつまでに決めるのか」を決めること。
物件は流動的であり、仮確保もできない為
これを決めていないと、だらだらと何ヶ月も時間をムダにしてしまう可能性があります。
そして物件は時間をかけるほど良い物件が見つかる、ということはありません。
よくある質問として
「いつから物件を探し始めるのが正解ですか？」というものがあります。
実はこの質問は的を得ていないのです。
考えれば当たり前なのですが、
「物件を探し始めてから決めるまでの期間は、人によってバラバラ」ですからね。
”いつから探し始めるか”ではなく、”いつまでに決めるか”を先に決めておくことが重要なんです。
まずはこの点を、決断するようにしましょう。
賃貸物件の探し方のコツ②【最低限のルールを知る】
二つ目のコツは「最低限のルールを知る」ということです。
最低限知っておくべきルールは以下の2つ。
【ルール①】 賃貸物件は“仮押さえ”してはいけない
【ルール②】 賃料支払い開始日は“申込日から2週間程度”しか待ってもらえない
ルール① 仮押さえはしてはいけない
大家（または管理会社）側には「仮押さえ」という概念自体がありません。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
正式申込=物件確保（募集止め）
or
オープン（募集中）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
このいずれかの考えしかないのです。
「仮押さえさせてください」と申込をされて
「はい、わかりました」と受け入れる。そんな大家はいません。
仲介業者によっては
「本決まりのふりをして申込（確保）をして、最悪あとでキャンセルすればなんとかなりますよ」
と提案してくるところもありますが、それはルール違反です。
何よりも誠意に欠ける行動ですし
あなた本人にもリスク（違約金を請求されたり、大家達のブラックリストに載ったり等）がありますので、
よく注意して判断するようにしましょう。筆者はおすすめしておりません。
ルール② 賃料支払い開始日は”申込日から2週間程度”しか待ってもらえない
賃料支払い開始日（賃料発生日）は原則、
申込をした日から2週間程度しか引き延ばすことが出来ません。
つまりこういう事です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
（例）
7/1に申込（物件確保）をした。
実際の入居希望は8/1だが、賃料発生日をそこまで引き延ばせてもらえず
7/15から日割り精算（※）で賃料を支払いはじめることになった。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
※日割精算とは
賃料をその月の日数で割り「1日分の家賃」を計算し
発生した日にち分（例でいえば、7/15~7/31の17日分）を支払うこと。
このように、実際には住んでいないのに支払う家賃のことを「空家賃（からやちん）」と呼びます。
物件は流動的なので、当然2週間前になる前に他の人に取られてしまう可能性もあります。
また、入居日の2週間前にちょうど良く”優良物件”があるとも限りません。
この「空家賃問題」に対する選択肢は
- 賃料発生日を交渉して引き延ばしてもらう
- フリーレント（家賃無料サービス）が付いている物件を選ぶ
- 2週間前にある物件が選ぶ
- 空家賃を払う
しかありません。
この中から状況に応じて、判断するようにしましょう。
賃貸物件の探し方のコツ③【優先順位を決める】
三つ目のコツは「優先順位を決める」ということです。
優先順位を決めるためには、「家賃を決める3つの要素」について知ってもらう必要があります。
家賃の決まり方と聞くと、専門的でとても難しそうに聞こえますが
シンプルなのでご安心ください。
【家賃の構成要素はたったの3つ】
場所・広さ・築年数
なんと、これだけです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
場所
↓
アクセスが良い・施設がたくさんあって便利、というようなエリア/駅は高くなります。
反対に、アクセスも悪く・施設もあまり無い、というような不便なところは安くなります。
また、駅まで近ければ高くなり、遠ければ安くなります。
広さ
↓
広ければ高くなり、狭ければ安くなります。
築年数
↓
新しければ高くなり、古ければ安くなります。
そして、この3要素のどれを重視するのか。これが部屋探しの本質になります。
当然、「利便性の良い駅で、駅近で、広くて、しかも新築の物件」に住めれば苦労しません。
しかし、もし3つすべてを優先するとどうなるか。もうお分かりですよね。
…そうです、家賃が高くなるのです。
つまり、【支払える家賃の範囲内で、3要素のどれを重視するか決めておく】というのがとても大切。
これを事前にしっかり決めておけば、あなたの部屋探しは成功すること間違いなしです。
（適切な家賃上限の決め方はこちらの記事で紹介しています。あわせてお読みください）
この記事のまとめ お部屋探しの際、どのくらいの家賃で決めるのが正解なのか？ 初心者なら一度は疑問に思ったことがある悩みではないでしょうか。 この記事では、収入・生活費・貯金額の3要素を使い […]
賃貸物件の探し方のコツ④【エリアは「最悪ここまでOK」というラインを決める】
四つ目のコツは、「エリアは“最悪ここまでならOK“というラインを決めること」です。
よくありがちな質問として
「おすすめのエリアはありますか？」というのがあります。
当然あります。おすすめのエリアなんていくらでもあるんです。
しかし、あなたの賃料帯や希望条件とマッチしていなければ、まったく意味がありません。
物件がまったく出てこないのです。
「ここに住みたい」→「探す」→「良い物件が見つからない」→「次はここに住みたい」→「探す」→「良い物件が見つからない」…
という状態になっている人には限りがありません。
このようにポイントでエリアを選んでから物件を探し始める、というやり方は非常に効率が悪いんです。
【検討できるエリアを線引きする、3つのポイント】
通勤（通学）時間
↓
徒歩・自転車・電車・車などなど…
勤務先や学校までの所要時間と負担がどのくらいかを調べましょう
利便性
↓
アクセスのしやすさや、施設（飲食店・スーパー・コンビニ・病院等）の状況など…
自分にとって便利かどうか・生活に支障が無いかを調べましょう
治安
↓
人それぞれ感じ方が違うので、一概にはいえません。
そのエリアの特徴（犯罪件数や風俗街がないか、嫌悪施設がないか等）を調べましょう
はじめから“検討できる全エリア”で物件を探すようにすることで、
あなたの部屋探しの効率を劇的に向上させることになるでしょう。
賃貸物件の探し方のコツ⑤【「最低限必要な広さ」を決める】
五つ目のコツは、「広さや間取りは”最低限どのくらい必要か”を決めておく」ということです。
まず、広さとは「●㎡」・間取りは「●K」「●LDK」のように表記されます。
↓横にスクロールできます
|
広さ
|
間取り
|
入居人数
|
|
20㎡
|
ワンルーム・1K
|
1名
|
|
30㎡
|
1DK
|
1名
|
|
40㎡
|
1LDK
|
1~2名
|
|
50㎡
|
2LDK
|
2~4名
|
|
60~70㎡
|
3LDK
|
3~4名
|
|
80㎡~
|
4LDK~
|
3~4名以上
|
上記はあくまで目安です。
しかし、大きなずれは無いはずなので参考にしてみてください。
広さについても、エリアと同様の考えが必要です。
例えば、
同じ家賃帯・同じ物件種別の物件を並べたところを、想像してみてください。
そのなかでも「広い物件」 → 他の物件と比べ古く、場所も劣ることでしょう。
そのなかでも「新しい物件」 → 他の物件と比べ狭く、場所も劣ることでしょう。
そのなかでも「場所が良い物件」 → 他の物件と比べ古く、狭いことでしょう。
イメージですが、このような関係性があるのです。
このように、前述の3つの要素（場所・広さ・築年数）は相関関係があります。
つまり広い物件だけで探してしまうと、築年数や場所の得点が高い物件が出てこず
部屋探しが難航してしまう可能性が高くなります。
”理想の広さ”ではなく“最低限必要な広さ”で探すことで物件の選択肢が広がり
結果的に、部屋探しの効率を大きく向上させることでしょう。
賃貸物件の探し方のコツ⑥【家賃相場を知ること】
六つ目のコツは「家賃の相場を知ること」です。
ここでいう家賃相場というのは、そこまで厳密なものではないのでご安心を。
「へぇ～。私が理想としている物件ってこれくらいするのね」
ということが、なんとなく分かればそれで十分です。
調べ方は以下のとおり。
①ポータルサイト（スーモ・HOMESなど）に入る
↓
②エリア（or駅）と広さ（or間取り）のみ条件を入れ、検索する
↓
③検索結果一覧を「築年数の新しい順」に並べ替える
↓
④新しい順に目を通し、ざっと家賃相場を把握する
「新築だと●円くらいかぁ」「少し古くすれば、結構安くなるな」程度で、まったく問題ありません。
ざっくりした感じで大丈夫です。
それだけでも希望条件の精度が格段に上がり、
上手に部屋探しを進められる可能性が高くなります。
ポイントは、「この段階ではまだ物件を吟味しない」ということです。
あくまで家賃相場を知るための作業だと、割り切りましょう。
賃貸物件の探し方のコツ⑦【家賃上限は、生活費から逆算して決めること】
七つ目のコツは「家賃上限は、生活費から逆算して決める」ということです。
部屋を探していると、家賃を甘く考えがちです。
さらに追い打ちをかけるのが、
不動産業者は売上単価を上げるため、「家賃は高く決めたい」と考えることです。
適切な家賃を見誤り、毎月の暮らしに支障が出てしまっているケースもたくさん聞きます。
でも大丈夫。事前に計算式を知っていれば、そうならずに済みます。
自分にとって適切な家賃を算出するには、下記の計算式を使用するようにしましょう。
【 適切な家賃の計算式： 手取り収入 ー 生活費 ー 貯金額 】
①手取り収入を計算する
↓
②生活費を計算する
↓
③貯金額を決める
↓
④計算式にあてはめる
↓
⑤適切な家賃が分かる
詳しく知りたい方は、下記記事もご覧ください。
この記事のまとめ お部屋探しの際、どのくらいの家賃で決めるのが正解なのか？ 初心者なら一度は疑問に思ったことがある悩みではないでしょうか。 この記事では、収入・生活費・貯金額の3要素を使い […]
賃貸物件の探し方のコツ⑧【不動産業者に任せない】
八つ目のコツは「不動産業者に任せない」ということです。
（この記事を読んでくれている人に限って、そんな人はいないかと思いますが…笑）
よくある質問に、「おすすめの不動産業者ってありますか？」というものがあります。
答えは「ありません」です。
理由は以下の3つ。
【①担当者によるから】
そもそも同じ業者のなかでも、
優秀な営業スタッフもいれば、そうでない営業スタッフもいます。
不動産業者ランキングほど、当てにならないものはありませんからね！
【②不動産業者は売上がすべてだから】
大半の不動産業者は
「おいしい物件（※）で申込をもらうこと」しか考えていません。
※おいしい物件とは？→気になる方は下記記事をご覧ください。
この記事のまとめ 不動産屋は嘘つきとはよく言われるもの。その”嘘”について徹底解説します！嘘をつく理由からその内容、嘘をつかれる人の特徴まで、分かりやすく説明していきます。一部の悪質業者か[…]
これは悲しいですが、現実です。
しかしどのビジネスでも、少なからず同じことが言えるのではないでしょうか。
余談ですが、ほけんの●口とかも同じですから気を付けてくださいね。
「親身になってくれる業者に当たればラッキー」
その程度に考え、基本は依存せずに自分で探すのが良いと筆者は考えます。
【③どの業者に行っても、紹介される物件はほぼ変わらないから】
まずはじめに
今はポータルサイトを使えば、一般の方も業者と同じ情報を得ることができます。
実は、プロの業者しか手に入れられない情報というのは、ほぼ無いのです。
「ポータルサイトを使って、自分で調べる」
↓
「業者に空いているか問い合わせる」
これが基本になってきており、不動産業者側もそれを認識してます。
また、不動産業者はたくさんありますが
実はどの業者も、同じデータベースを使用しているのです。
つまり業者によって紹介できる物件数が変わることは、ほぼ無いんですね。
（ごく一部、例外もあります）
不動産業者とやり取りしていると、
「なんか良い人そう。任せても大丈夫そうだな…」
と感じることもあると思います。
しかしよく考えてください。
相手はプロの営業なんですから、良い人だと思うのは当然です。
とにかく、何事も”任せきり”にするのは危険です。
賃貸物件の探し方のコツ⑨【直感も大切にする】
九つ目のコツは「条件だけでなく、直感も大切にする」ということです。
コツでもなんでもないと思う人も多いと思いますが、実は結構大事なことなんです。
頑張って部屋を探せば探すほど条件ばかりにとらわれてしまい、
「自分の感覚」をあてにしなくなってしまう人がいます。
物件を見た時の第一印象やインスピレーションは、非常に大切です。
例えば、完璧な条件の物件があったとしても
「なんとなくしっくりこない」とか「なんか嫌な感じがする」を思えば
その感覚を重要視するべきではないでしょうか。
恐らく入居後も、その感覚は拭い去れません。
設定条件に固執してしまい、
嫌な気持ちを抑えて無理に物件を決定し、その結果入居してからすぐ解約してしまう。
そんな人もいます。
こうなってしまっては、時間も費用もたくさんムダにしてしまいます。
反対に条件があまり良くなくても、
「なんとなくこの物件好き！」と感じるのであれば
その感覚は大切にすべきです。
そのような「自分の感覚」を重要視して決める人達は、満足度が高いケースが多いです。
直感を大切にすることは、部屋探し成功の近道になることでしょう。
4.まとめ|一番のコツ（賃貸のメリットを再認識すること。気楽にいきましょう）
以上、“賃貸物件の探し方のコツ”をご紹介させていただきましたが、どうでしたか？
なんとなく分かっていただけたのではないでしょうか？
これらのコツを実践できれば、失敗する確率はほぼ無くなると思います。
そして最後に…
一番のコツは「気楽にやること」だと筆者は思います。
一番はじめに記載したとおり
「物件に絶対の正解はありません」。
そんなムキにならないのも、一つのコツだと思います。
そして何より、賃貸のメリットは「替えがきく」という点です。
「最悪失敗しても、変えられる」という安心感を持つことで、冷静さを持って取り組むようにしましょうね。
5.部屋探しを確実に成功させるツール紹介
賃貸物件探しの不安を取り除き、成功する確率をグンと上げる、
筆者おすすめのツールを紹介します。
5-1.”内見”を成功に導くツール！
「内見で確認漏れがないか心配…」
「初めての部屋探しで不安だ…」
このようなお悩みの原因の99%が、事前の準備不足だから。
部屋探しが成功するかどうかは、内見に行く前の調査・準備の段階でほぼすべてが決まってしまいます。
そんなあなたにおすすめのツールが『内見チェックシート』。
内見チェックシートは、下記のような内見の際に確認が必要なあらゆる項目をシートにまとめたツールです。
- 物件のお問合せ時に注意すべきこと
- 内見に行く前に事前準備として必ず行うべきこと
- 物件に向かう途中の確認すべきこと
- 物件に入る前に確認すべきこと
- 室内で確認すべきこと
- 解散する前にするべき、最も重要なたった一つの質問
このチェックシートを手元に用意するだけで内見時の不安を取り除くことができ、
良い物件を掴める可能性を格段に向上させることができます。
賃貸仲介歴10年・契約実績1000件越えの筆者がプロとして使用している自作ツールです。
（一般の方にも使えるように、解説を追加し作成してあります。）
長年の経験と知識を詰め込んだ自信作。1度購入すればずっと使うことができます。
下記から1,000円で購入できますので、ぜひご活用ください。
あなたは内見の事前準備をしてますか？実はあなたのお部屋探しが成功するかどうか？満足できる物件を見つけられるかどうか？は内…
5-2.お悩み相談&コンサルティング実施中！
- 初めての部屋探しでとても不安だ…
- 分からないことがたくさんある…
- 不動産業者が怖い…
- 嘘をつかれてしまわないかな…
- 部屋探しの方向性が決まらない…
- 不動産業者ではない知識人に相談したい…
- 信頼出来る不動産業者を紹介して欲しい…
……などで不安を感じたり、悩んでいる方は、ぜひ私マーブルにご相談ください。
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5-3.素人には見抜けない『おとり物件』を無料調査します！
一般の方向けの「賃貸検索ポータルサイト」には、
「現実にはすでに募集が終了している物件」の掲載がされ続けているケースが数多くあります。
それが「おとり物件」と呼ばれるものです。
まずはじめに…
おとり物件は素人には見抜けません。
おとり物件かどうかを調査をするには、
協会に登録している不動産業者しか見れないデータベースにアクセスする必要があるからです。
これを前提として、以下の話を聞いてもらえればと思います。
おとり物件ではなく、単純に情報更新が追い付かず結果的にそのような状況になってしまっている物件もあります。
しかし残念ながら、悪質な業者が多いのが実態です。
（もちろん優良な業者もいますが…）
例えば、そのような悪質業者は
「”わざと”優良物件の情報を載せたままにして、お客からの反響を取る」
という手口を取っています。
問い合わせたお客には
「はい。まだ募集中ですよ。内見もできます。いつ来れますか？」
というような返答をします。
そしてお客は「その物件だけ内見したい」と伝えているのに
なぜか当日は、なかば無理やりお店に寄るように指示をされます。
いざ行ってみると「あ～、その物件、さっき別の人で申込が入っちゃったんですよね～」
のようにテキトーな説明をされ、希望に適わないまったく別の物件を紹介される。
そして強引にその中から選ばされ、断り切れず申込をしてしまう…。
そんなことがざらにあるのです。
とくに「賃貸さがしに慣れていない初心者の方」が、
このような手口に引っかかってしまんですね。
正直どんなに時間をかけて物件を調べていても、この詐欺にあってしまったら
あなたのかけた努力も時間も水の泡です。
読者のみなさんがそのような目に合わないよう、
「実際に募集中の物件なのかどうか」を、業者専用サイトを使い調査するのが 【おとり物件調査】 です。
完全無料なので少しでも不安な方は、ぜひご活用ください。
↓依頼は3ステップで超簡単↓
「おとり物件調査依頼の手順」
①LINE友だち登録をする
↓
②メニューから「おとり物件調査」をタップ
↓
③LINEで調査希望物件のポータルサイトURLを送信
5-4.絶対失敗したくない。『物件セカンドオピニオン』受付中！
「候補物件は決まった。でも本当にこの物件でいいのかな？」
「友人や知り合いに不動産屋がいれば相談できるのにな…」
そんな風に思ったことはありませんか？
何故なら、不動産業者に相談しても
「この物件について本当の気持ちや意見を教えてくれるかどうかは、正直なところ分からない」
というのが、お客側の気持ちだと思います。
そもそも業者側からすると「おいしい物件とおいしくない物件」というのがあります。
「おいしい物件」というのは物件を決めた際、家主から”ボーナス”のようなかたちでお金がもらえるのです。
つまり、その”ボーナス”をもらえない物件は「おいしくない物件」ということになります。
もうお分かりですね？
そうです。業者は「おいしい物件で決めたい！」と思っているのです。
その背景のなか、「親切に」「本音で」アドバイスをしてくれる業者は
果たしてどの程度いるのでしょうか。
もちろん、信念を持ってやっている優良な業者もいますが、残念ながら多くはいないです。
しかしそれはビジネスですので、仕方ありません。「利害関係者」だから当然です。
でも私は違います。
直接的な利害関係者ではないのです。
あなたがどの物件で決めても、はたまた決めなくても一切利益に影響は無いので
親切に・本音で、アドバイスをすることが出来ます。
あなたの候補物件が「本当に決めてもいい物件かどうか」。
それをセカンドオピニオンとしてアドバイスさせていただくのが
プロによる「物件セカンドオピニオン」です。
候補物件がすでにある方向けのサービスになります。
安心して物件を申込できるよう、是非ともご活用くださいね。
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